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不動産投資入門

５．表面利回りの基本的な考え方

■ 不動産投資の指標である利回りには大きく分けて２つある

表面利回り：不動産価格に対する年間収入の割合を単純に示したもの

年間収入÷不動産価格×100

実質利回り：不動産購入時と不動産保有時における、それぞれの諸経費を勘案したもの

(年間収入-保有時の諸経費(※1))÷(不動産価格+購入時の諸経費(※2))×100

（※１）不動産保有時の諸経費。固定資産税。都市計画税など。
（※２）不動産購入時の諸経費。建物に対する消費税、不動産仲介手数料など

(例)年間家賃収入500万円、不動産価格10000万円、購入時の諸経費500万円、不動産保有時の諸経費が年間100万円の不動産に投資する場合、「表面利回り」「実質利回り」とでは以下のような違いが生じます。
表面利回り（％）
    500万円÷10000万円×100＝5％
実質利回り（％）
    （500万円－100万円）÷（10000万円＋500万円）×100＝3.8％

<注意点>
ローンを組む予定の場合、これらや、空き室が出た場合の募集経費や臨時の修繕費は収支計算に入れて計算します。
さらにアパートや一棟売りのマンションなどの場合稼働率も考慮する必要があるでしょう。 利回り

想定利回り

想定賃料があることでも解かるように、仮定賃料を元にしたものであって、不動産業者が想定した賃料を払ってくれる入居者が存在するかどうかは誰にもわからないのです。